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Kurzgutachten in der Liegenschaftsbewertung?

Im Zusammenhang mit der Steuerreform wird bei Bewertung von Grundstücken wieder vermehrt die Erstattung von Kurzgutachten diskutiert, die etwa unter den Bezeichnungen „Verkehrswertplausibilität“ oder „Wertermittlung zur Gebührenbemessung“ eine nur grobe Einschätzung des Wertes aufgrund unvollständiger Befundaufnahme und reduzierter Gutachtensmethodik und Begründung vornehmen.

Der Hauptverband der Gerichtssachverständigen hatte sich mit der Thematik bereits 2013 zu befassen, als für die Eintragungsgebühr im Grundbuch der Wert des einzutragenden Rechts maßgeblich wurde (§ 26 Abs 1 Gerichtsgebührengesetz -GGG).

Die damalige Diskussion ergab, dass das Ziel – auch bei einem Kurzgutachten – die Feststellung des Werts einer Immobilie ist. Auch wenn es „nur“ um die Berechnung der Eintragungsgebühr für das Grundbuch gehe, müsse der ermittelte Wert stets korrekt, gesichert und nachvollziehbar sein und die Ermittlung des Wertes dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Dem entsprechend hat das Präsidium des Hauptverbandes in seiner Sitzung vom 23.4.2013 die Erstellung von „Kurzgutachten“ einstimmig abgelehnt.

Daran ist auch für die durch das Steuerreformgesetz 2015/2016 (BGBl I 2015/118) geschaffene neue Rechtslage im Bereich der Grunderwerbsteuer festzuhalten:

Nach § 4 Grunderwerbsteuergesetz ist der Grundstückswert entweder als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs 2 des Bewertungsgesetzes 1955 und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes oder in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes zu berechnen, wobei das Nähere durch Verordnung zu regeln ist. Weist ein Steuerschuldner nach, dass der gemeine Wert des Grundstückes im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld geringer ist als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert, gilt der geringere gemeine Wert als Grundstückswert. Erfolgt dieser Nachweis durch Vorlage eines Schätzungsgutachtens, das von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt wurde, hat der von diesem festgestellte Wert die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Die hier gesetzlich angeordnete erhöhte Beweiskraft des Gutachtens eines gerichtlich zertifizierten Sachverständigen beruht zweifellos darauf, dass mit dem Wesen der Zertifizierung auch die strenge Bindung der zertifizierten Personen an den von ihnen abgelegten Sachverständigeneid (§ 5 Sachverständigen- und Dolmetschergesetz - SDG) verbunden ist. Dieser Eid verpflichtet dazu, die Gegenstände eines Augenscheins sorgfältig zu untersuchen, die gemachten Wahrnehmungen treu und vollständig anzugeben und Befund und Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen und nach den Regeln der Wissenschaft (der Kunst, des Gewerbes) anzugeben. Die ebenfalls für alle gerichtlich zertifizierten Sachverständigen verbindlichen Standesregeln betonen ausdrücklich, dass diese Pflichten bei jeder Sachverständigentätigkeit, in wessen Auftrag sie auch immer erfolgt, sorgfältig und gewissenhaft einzuhalten sind und daher auch für Privatgutachten gelten.

Die Erstattung von Kurzgutachten mit unvollständiger Befundaufnahme oder reduzierter Gutachtensmethodik und -begründung ist daher für allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige undenkbar. Weder bei Erstellung des Befundes und des Gutachtens noch bei seiner methodischen und sprachlichen Abfassung dürfen Abstriche vom jeweiligen Stand der Wissenschaft hinsichtlich des Standards der Befund- und Gutachtenserstellung gemacht werden. 

Autor: Alexander Schmidt
22.02.2016
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